Buero der Zukunft

Internethaus / Multimediahaus

Gespraech mit Armin Mueller / Gbr Altes Eichamt / Gesellschaft fuer Stadtentwicklung - Koeln

Bruesselerstr.89-91 Tel 0221 / 95140940

am 14.04.2000

Das Unternehmen tritt als Investor auf, baut hauptsaechlich themenbezogene Gebaeude und vermietet diese an die entsprechenden Kunden. Im Moment sind das hauptsaechlich Firmen aus dem Multimedia- und Internetbereich.
 

Ein aktuelles Projekt ist das     "AlteEichamt", ein Multimediahaus am Mediapark Koeln. Das Bauschild verspricht schicke repraesentative exklusive moderne witzige Bueroflaechen fuer Multimediafirmen.

Das neueste Projekt ist ein reines "Internethaus"

Flaechchenbedarf:
Der Bedarf an Buerofllaechen ist nach wie vor ungebrochen, es fehlen exklusive und kreative Bueroflaechen. Daran ist massgeblich die Entwicklung Koelns zu einer Multimediastadt verantwortlich sowohl  der Internetboom der letzten Jahre.
Die Internetfirmen sind eine so expansive Branche, dass sie Flaechen anmieten, die auf Jahre hin bevorratet werden muessen um einen Standort langfristig ueberhaupt anmieten zu koennen.  Etwa 40 Prozent werden  in Untemietverhaeltnissen weitervermietet. Dabei darf ein gewisser Mietpreis ( ca19 Mark Nettokaltmiete ) jedoch nicht ueberstiegen werden, um die jungen Firmen, die ja meist Start-ups sind, zu interessieren

Bueroform:
Das Grossraumbuero ist wieder im Kommen.
Fuer eine Internetfirma gibt es ueberhaupt keinen Grund mehr kleine Einzelbueros fuer einen Mitarbeiter zu bauen, denn Bildschirmarbeitsplaetze sind eine relativ ruhige Angelegenheit im Gegensatz zum Versicherungskaufmann oder Bankangestellten. Ausserdem sind Grossraumbueros natuerlich sehr viel flaecheneffizienter, da man viel mehr Leute auf einer Flaeche unterbringen kann, Flachbildschirme sind heute sehr platzsparend, das Papiervolumen geht erheblich zurueck und somit auch der Archivierungsplatz.
Darueberhinaus gibt es natuerlich weiterhin Besprechungszimmer, die blickdicht und schalldicht abgeschlossen sein muessen, Konferenzraeume, usw.
Das Szenario der homeworker, der Telearbeiter, die gar keinen Arbeitsplatz mehr im Buero haben ist im Moment noch Zukunft, aber  ein Arbeitsplatz ist heute multifunktionaler ausgestattet und nicht mehr fest einem Arbeitnehmer zugeordnet , sondern ein Arbeitsplatz fuer den, der gerade da ist.

Das Themenbezogene Haus:
Eine zeitgemaesse Form des Buerohauses ist das themenbezogene Haus wie zb das Internethaus in dem nur Internetfirmen sind, oder sehr eng mit dem Internet verzweigte Firmen. Dazu gehoeren zum Beispiel eine Veranstaltungsagentur fuer Multimediaveranstaltungen, eine Medienkanzlei, die sich  auf die Internetproblematik spezialisiert hat ( wie Urheberrechtsverletzungen, Lizenzverletzungen, Patente, usw.) oder  ein  Daytrader, eine Firma, die Onlinearbeitsplatze die mit Boersen verbunden sind inklusive dem Knowhow zur Verfuegung stellt sowie zugehoerige Soft- und Hardware anbietet.
Es muss  eine gesunde Mischung von Firmen vorhanden sein, nicht etwa nur Firmen die Internetportale erstellen.
Hier tun sich Synergien auf, der Eine arbeitet fuer den Anderen oder mit dem Anderen.
Die Leute wollen unter Ihresgleichen sein, weil sie Kooperationen und Dienstleistungen brauchen und weil sie kommunizieren wollen.
 

Kreatives Umfeld Verlangen nach Kooperation Synergien Communitygedanke

Ausstattung:
Die Firmen erwarten heute
eine bessere Ausstattung, eine witzigere Ausstattung. Das heisst zum Beispiel Parkettboden statt Teppichboden, Designerleuchten statt  Spiegelrasterleuchten, hohe Decken, ein kreatives Umfeld.
Eine schicke Einbaukueche zb kann ueber die hohe Stueckzahl guenstig angeboten werden
Grundrisse werden entsprechend den Kundenwuenschen angepasst.
Der Mieter akzeptiert eher ein paar Mark hoehere Miete als ein ungemuetliches Umfeld.
Es werden qualitativ hochwertige Materialien verwendet, Parkett in den Bueroraeumen, Naturstein in den Erschliessungsflaechen, kein Kunststoff.  Die Qualitaet in der Ausstattung rechnet sich langfristig ueber die Haltbarkeit.
In anderen Bereichen lassen sich dann Kosten einsparen:
Die Telekommunikationsdienstleister reissen sich im Moment darum, den Anschluss mit Glasfaserkabeln kostenlos vorzunehmen. Statt Doppelboden werden die Kabel an den Decken gefuehrt, was zu erheblichen Einsparungen fuehrt. Durch solche Massnahmen werden dann auch wieder die gewuenschten hohen Decken finanzierbar.

Im Internethaus ist ein gemeinsamer Server geplant, der ein Intranet mit weiteren Dienstleistungen speist.
So koennen verschiedene Services von der Reinigung bis zum Getraenkeservice ueber das Hauseigene Netz abgewickelt werden.

Kommunikation

Die Anzahl der Feiern Premieren Parties ist im Bereich "Neue Medien"  wesentlich hoeher als jedem anderen Bereich. Weil diese Branche so kreativ ist und weil sie so digital ist sind diese Gespraeche so wichtig. Weil so viel ueber die Leitungen gemacht wird und weil das ganze Thema virtuell ist und natuerlich mit dem technischen Fortschritt, den Kabelmedien, den Uebertragungsmedien soviele Dinge taeglich passieren, ist der Kommunikationsbedarf sehr hoch, so dass man diese Informationsflut unter Gleichgesinnten dann bespricht und bearbeitet.
Der Trend scheint also dahingehend, dass die Leute zwar immer mehr online kommunizieren, ueber e-mail, chats, Videokonferenz aber dass gleichzeitig der Bedarf an Kommunikation und Freizeit dementsprechend steigt.
Und deshalb gehoert dazu  auch die richtige Gastronomie im Haus. Eine Gastronomie, die als meeting point fungiert, wo man auch mal eine Party feiert, ein Produkt prasentiert.

Standort :
 

Anbindung an Flughafen, Autobahn, Bahnhof.  Naehe zu Dienstleistern.  Einbettung in staedtisches Umfeld.

Erscheinungsbild / Name:
Ein Themenbezogenes Haus mit einer hohen Kommunikation muss sich auch nach aussen mitteilen, durch Transparenz, Beleuchtung, usw...
Das Haus muss langfristig bestehen koennen und einem gewissen Repraesentationsbeduerfnis der Mieter ensprechen. Es verlangt einenWiedererkennungswert, eine "Corporate Identity".

Gastronomie:
Die Gstronomie muss mit Bedacht gewaehlt werden,  sie uebernimmt Rolle der kommunikativen Flaeche, meeting-point.
Sie kann auch Veranstaltungsort sein  fuer Praesentationen, kann zb ueber einen Grossbildschirm vefuegen, auf dem die Firmen sich selbst darstellen, dadurch entsteht die Verbindung zum Inhalt des Hauses.
Die Gastronomie uebernimmt gleichzeitig  Kantinenfunktion und Kneipenfunktion
Dadurch verknuepfen sich auch Kundschaft von Aussen und Mitarbeiter der Firmen
Das Haus und die Gastronomie ueben so gegenseitige Synergieeffekte aus.